Анализ лучшего и наиболее эффективного использования. Реферат: Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования ОН Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования пример

ОБОСНОВАНИЕ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Орлова Дарья Михайловна,

студент 5 курса, кафедра прикладной геодезии, Горный университет, РФ, г. Санкт-Петербург

E - mail : daryaorlova 92@ gmail . com

Лепихина Ольга Юрьевна

научный руководитель, канд. техн. наук, ассистент, кафедра прикладной геодезии, Горный университет, РФ, г. Санкт-Петербург

АННОТАЦИЯ

Значительная часть инвесторов, делающих вложения в объекты недвижимости, в первый же год разоряются. Одна из причин такой ситуации - изначально неверный выбор варианта использования объекта недвижимости. В статье предлагается совершенствование методики выбора наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта недвижимости на основе учета предпочтений населения близлежащей к оцениваемому участку территории, а также расчета потребности территории в объектах оцениваемых видов использования. Такие мероприятия обеспечат более обоснованный выбор варианта ННЭИ объекта недвижимости.

Ключевые слова: недвижимость, наилучшее и наиболее эффективное использование, социологический опрос, рыночная стоимость.

Введение

Известно, что стоимость любого объекта недвижимости (в частности, земельного участка) определяется доходом от его использования. Величина этого дохода напрямую зависит от эффективности использования объекта, что предполагает применение методики анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). ННЭИ позволяет выявить наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования объекта недвижимости .

Современная методика анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации во стребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оце ниваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования.

Однако, на наш взгляд, в этой методике недостаточно затронут учет интересов потенциальных пользователей будущего объекта. Проведение такого анализа позволит выявить предпочтения населения по размещению того или иного объекта на оцениваемой территории и спрогнозировать будущие доходы от использования объекта. Кроме того, по мнению авторов, существующую методику было бы целесообразно дополнить определением достаточности обеспечения населения близлежащей к объекту территории объектами того или иного вида использования.

На основе этих двух аспектов сформулированы цель и задачи настоящей работы.

Цели и задачи работы

Цель: обоснование варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости земельного участка, расположенного в центральной части города Янаул республики Башкортостан с учетом интересов населения и анализа потребности близлежащей к участку территории в объектах оцениваемых видов использования.

На основе цели сформулированы задачи работы:

· Анализ современного нормативно-правового и методического обеспечения определения ННЭИ объекта недвижимости;

· Проведение натурных обследований и сбор необходимой информации об оцениваемом объекте недвижимости и его прилегающей территории;

· Анализ рынка недвижимости района, в котором расположен объект оценки;

· Определение возможных альтернатив использования земельного участка;

· Анализ возможных альтернатив по критериям определения наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и выбор наилучшего варианта.

Методы исследования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости - это использование объекта, отвечающее четырем критериям:

1. правомочность , то есть законное использование земельного участка и объекта недвижимости, которое не противоречит законодательству Российской Федерации .

На этой стадии оценщиком рассматриваются частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство. На основании анализа правовой и нормативной базы формируется перечень конкретных видов потенциального использования объекта недвижимости.

Очень важно в процессе анализа юридической допустимости не только установить, каково нынешнее влияние юридического фактора на рассматриваемый объект и возможности его использования, но и прогнозировать его изменения в будущем.

Кроме того, необходимо учитывать ограничения, которые могут проистекать из договоров о приобретении объектов недвижимости, а также в актах на право собственности и временного пользования земельными участками .

2. физическая осуществимость - рассмотрение технологически реальных для данного участка и стоящего на нем объекта недвижимости способов использования .

К указанному критерию относятся следующие показатели: размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение). Все вышеперечисленные показатели в той или иной мере влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения

3. финансовая оправданность , то есть выбор такого варианта использования земельного участка и объекта недвижимости, который будет приносить доход владельцу .

Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении .

4. максимальная эффективность , то есть выбор того варианта, который, являясь физически возможным, правомочным и финансово оправданным, приносит наибольшую чистую прибыль .

При анализе ННЭИ объекта недвижимости оценщики применяют два приема:

1) наиболее эффективное использование участка как застроенного . Этот прием предполагает сохранение на рассматриваемом участке существующих строений.

2) наиболее эффективное использование участка как незастроенного . Этот прием базируется на допущении, что на участке отсутствуют строения, либо они могут быть снесены.

При этом рассматривается два случая :

· коэффициенты капитализации для зданий и земли различны;

· коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы

Так как рассматриваемый земельный участок не застроен и для города Янаул коэффициенты капитализации различны (для земли - 16 %, для зданий - 20 %), в работе рассматривается второй метод, с различными коэффициентами.

На начальном этапе определения ННЭИ объекта недвижимости авторами проведен анализ:

· местоположения земельного участка - основополагающим фактором, определяющим его стоимость ;

· рыночного спроса , который позволяет определить, насколько планируемое использование объекта недвижимости эффективно, с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения ;

· конкурентной среды (выбирается зона в десяти минутной доступности и проводится анализ предприятий и учреждений, расположенных в ней).

На следующем этапе авторами проведена оценка критерия правомочности тех или иных потенциальных видов использования участка на основе анализа градостроительной и земельной нормативно-правовой документации. В качестве итога составлен перечень возможных с юридической точки зрения вариантов разрешенного использования объекта недвижимости.

По мнению авторов, при доказательстве выбора наиболее эффективного использования земельного участка не всегда достаточно обосновано исключение определенных видов использования из возможных. Для более полного обоснования некоторых вариантов использования объектов недвижимости авторами предлагается проведение следующих двух этапов:

1. Социологический опрос населения с целью выявления наиболее предпочтительных видов использования объекта недвижимости в порядке уменьшения степени предпочтительности.

2. Определение достаточности обеспечения территории , прилегающей к оцениваемому участку, возможными размещаемыми объектами.

Для рассматриваемого объекта недвижимости социологический опрос населения проведен методом анкетирования. В опросе принимали участие жители близлежащей к оцениваемому объекту недвижимости от 16 до 60 лет. В ходе проведения опроса респондентам предлагалось ответить на вопрос: «Какие учреждения, с вашей точки зрения, целесообразно разместить на земельном участке, расположенном по адресу: улица Азина, 27?»

Полученные в ходе социологического опроса результаты представлены в таблице 1.

Таблица 1.

Результаты социологического опроса

№п/п	Вид разрешенного использования объекта недвижимости
	Предприятия торговли (торговый центр)
	Коммерческо-деловые предприятия (бизнес-центр)
	Спортивно-зрелищные и физкультурно-оздоровительные комплексы
	Учреждения образования (школа)
	Учреждения здравоохранения (поликлиника)
	Предприятия общественного питания (ресторан)
	Учреждения управления, кредитно-финансовые учреждения, предприятия связи (почтовое отделение)
	Объекты проживания
	Учреждения науки, культуры и искусства
	Конфессиональные объекты
	Объекты служб обеспечения безопасности и правопорядка
	Учреждения жилищно-коммунального хозяйства
	Объекты рекреационного назначения
	Учреждения социальной защиты

Таким образом, наиболее предпочтительными видами использования участка, с точки зрения респондентов, являются следующие (в порядке уменьшения предпочтительности):

1) Предприятия торговли(торговый центр) - 53 процента ;

2) Коммерческо-деловые предприятия (бизнес-центр) - 19 процентов ;

3) Спортивно-зрелищные и физкультурно-оздоровительные комплексы - 11 процентов .

После социологического исследования проведен анализ достаточности обеспечения прилегающей территории объектами, которые по социологическому опросу оказались наиболее предпочтительны.

Для решения этой задачи в программе ГИС MapInfo создан проект оцениваемого земельного участка и близлежащей территории.

В этом проекте нанесены границы оцениваемого участка, а также объекты предпочтительного вида использования, уже существующие на близлежащей к участку территории. Кроме того, для каждого объекта построена буферная зона (радиус обслуживания) в соответствии с требованиями градостроительной нормативной документации . Аналогичным образом буферные зоны также сформированы и для оцениваемого земельного участка по каждому из потенциальных видов его использования (рис. 2).

Рисунок 2. Буферные зоны оцениваемого ЗУ (при его использовании под учреждения здравоохранения) и существующей поликлиники

Вышеизложенная процедура необходима для визуальной оценки степени соответствия буферной зоны каждого существующего объекта с соответствующей буферной зоной земельного участка этого же вида использования. Почти во всех случаях авторы наблюдали покрытие буферной зоной существующего объекта буферной зоны оцениваемого участка, что предварительно свидетельствует о том, что территория достаточно обеспечена рассматриваемыми объектами. Однако такая оценка, безусловно, требует уточнения.

Для более точного определения вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка проведен расчет необходимого количества учреждений и предприятий для обслуживания ближайшего населения.

Например, необходимое количество общеобразовательных школ (с учетом численности населения микрорайона 5400 человек) рассчитано следующим образом:

Так как здание школы имеет 4 этажа, то:

Исходя из расчетов, можно сделать вывод, что для обслуживания населения данного микрорайона необходима 1 школа. С помощью аналогичных расчетов получены нормативные показатели по каждому варианту использования объекта.

Следует отметить, что для варианта использования земельного участка под строительство бизнес-центра нормативный показатель не регламентирован, поэтому расчеты проведены не были. Однако в связи с отсутствием бизнес-центров на оцениваемой территории, этот вариант рассмотреть целесообразно.

Фактический показатель - это, по сути, площадь или количество учреждений соответствующего вида, уже имеющихся на близлежащей территории.

Таким образом, каждый рассчитанный нормативный показатель сопоставлен с фактическим, на основе чего сформулирован вывод о необходимости исключения этого варианта из дальнейшего рассмотрения.

Результаты расчетов сведены в таблицу 2.

Таблица 2.

Результаты расчетов нормативных и фактических показателей по каждому варианту использования объекта

Вид использования	Нормативный показатель	Фактический показатель	Вывод
Школа	S n =24 640 м 2	S f =25 000м 2	S n < S f , исключен
Поликлиника	P n =6480 м 2	P f =7000 м 2	P n < P f , исключен
Ресторан	R n =2160 м 2	R f =2400 м 2	R n < R f , исключен
Почтовое отделение		F= 1	N = F , исключен
Бизнес-центр	Не регламентирован		Оставлен
Торговый комплекс	T n = 12000 м 2	T f =6000 м 2	T n > T f , оставлен
Спортивный комплекс	С n = 10000 м 2	C f =0	С n > C f , оставлен

После проведения всех вышеперечисленных действий для дальнейшего рассмотрения оставлены три варианта использования (строительство торгового комплекса, строительство бизнес-центра, строительство спортивного комплекса ).

Вышеперечисленные варианты должны отвечать четырем критериям, перечисленным в определении ННЭИ (физическая осуществимость, правомочность, финансовая оправданность, максимальная эффективность). Все три варианта использования объекта недвижимости соответствуют первым трем критериям.

В конечном этапе необходимо оценить варианты по критерию максимальной продуктивности, то есть произвести расчет рыночной стоимости земельного участка

Стоимость земельного участка определена методом капитализации дохода. Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год в стоимость при помощи капитализации дохода. Данный метод включает следующие этапы: расчет годового чистого операционного дохода, расчет коэффициента капитализации, расчет стоимости недвижимости .

В основе определения восстановительной стоимости лежал расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. Для определения восстановительной стоимости применен метод сравнительной единицы.

Результаты расчетов приведены в таблице 3.

Таблица 3.

Результаты расчетов стоимости земельного участка

Наименование показателей	1 вариант использования (бизнес-центр)	2 вариант использования (торговый комплекс)	3 вариант использования (спортивный комплекс)
Чистый операционный доход, руб./год	68 688 863,46	71 538 944,4	46 940 259,2
Восстановительная стоимость здания с учетом прибыли застройщика, руб.	120 038 000	120 038 000	120 038 000
Коэффициенты капитализации для здания, %
Чистый арендный доход, приходящийся на здание, руб./год	24 007 600	24 007 600	24 007 600
Доход, приходящийся на землю, руб./год	44 681 263	47 531 344	22 932 659
Коэффициенты капитализации для земли, %
Стоимость земельного участка, руб.	279 257 893	297 070 900	143 329 118

Итогом работы явилось определение варианта использования земельного участка - строительство торгового центра , при котором инвестор (владелец) получит максимальную прибыль.

Выводы

Таким образом, дополнение современной методики наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости рассмотренными в статье аспектами позволит дополнить и учесть важные аспекты определения ННЭИ, а именно:

· проведение социологического опроса решает проблему недостаточной обеспеченности квартала объектами недвижимости, которые наиболее предпочтительны для близлежащего населения, что помогает предсказать развитие рынка недвижимости и, кроме того, делает жилой квартал более комфортным для проживания.

· Инструмент анализа достаточности обеспечения территории, прилегающей к оцениваемому участку, возможными размещаемыми объектами, позволяет выявить, какие предприятия и учреждения более всего необходимы на рассматриваемом земельном участке. Такой анализ проводится на основе рекомендуемых градостроительных нормативов, использование которых позволит уменьшить степени субъективности оценщика при выборе того или иного варианта ННЭИ, тем самым, повысит обоснованность выбранного варианта, что снижает риск инвестирования средств в недвижимость, а также увеличивает прибыль от вложений.

Список литературы:

1.Гранова И.В., Максимов С.Н., Федорова Т.А. Оценка Недвижимости. Тесты. Задачи. Практические ситуации//Санкт-Петербург: Питер, 2001 г. - С. 23-24.

2.Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С. Оценка стоимости недвижимости//Москва: Интерреклама, 2003 г. - С. 76-80.

3.Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. 2-е изд., стер. М.: КНОРУС, 2011. - 752 с

4.СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» [Электронный ресурс] - Режим доступа. - URL: www.kgainfo.spb.ru/img/flash/11012013/snip.rtf‎ (дата обращения 01.02.2014).

5.Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости // Москва: Дело, 1997 г. - С. 270-275.

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Институт инженерно-экономический

Кафедра строительных технологий и экспертизы недвижимости

Курсовой проект

по дисциплине «Основы управления недвижимостью»

«Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере коммерческого объекта»

Череповец

Введение

Верный выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является одним из важнейших факторов, влияющих на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости.

Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости и финансовой оправданности такого рода действий.

Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта.

Рассмотрев структуру рынка недвижимости города и проведя анализ ближайшего окружения объекта оценки, можно делать выводы о том, какого типа недвижимость может быть востребована в зоне расположения объекта.

Факторы, определяющие оптимальное использование земли:

) местоположение - оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность);

) рыночный спрос - данный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке, изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия). Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность;

) финансовая обоснованность - подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;

) физическая пригодность участка - это перспектива создания улучшений - размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т. д.;

) физическая осуществимость и технологическая обоснованность - это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

) законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения;

) максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Прежде всего, обратим внимание на то, что при оценке социально значимых объектов (недвижимость, предприятия) необходимо обеспечить выполнение условия приемлемости рассматриваемых вариантов использования для общества в целом (применяется критерий «наилучшего» использования, не предполагающий количественной характеристики результата). Из социально приемлемых вариантов далее выбирается вариант «наиболее эффективный» - максимально доходный (применяется критерий, обосновывающий не только выбор функции, но также и количественную характеристику результата выбора). Для недвижимости это означает, например, что выбор торговой функции, допускаемой правилами зонирования и потребностями социума, в качестве наилучшей, должен быть поддержан выбором типа (категории) заведения, размера и характера планировки здания, продуктовой гаммы и пула арендаторов, обеспечивающих наибольшую эффективность (доходность) этой функции. В связи с этим целесообразно оставить в пользовании предложенное американцами словосочетание «наилучшее и наиболее эффективное использование» (далее ННЭИ). Однако при этом вместо фразы «анализ наилучшего и наиболее эффективного использования…», появившейся после «буквального» перевода американского «highest and best use analysis», следует писать «анализ с целью выбора варианта …» или проще - выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (анализируются разнообразные варианты, из которых выбирается наилучший).

Цель исследования - определить наилучшее применение объекта недвижимости (здания, земельного участка), находящегося в частной или муниципальной собственности.

Задачи исследования:

Работа с научной экономической литературой и нормативами;

работа с правовой и законодательной базой, регулирующей сферу недвижимости;

анализ рынка недвижимости и его отдельных сегментов; определение факторов, влияющих на спрос и предложение;

анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;

разработка концепций эксплуатации недвижмости и представление их в виде отчета о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта;

обоснованные выводы.

Раздел 1.Обзор литературы по теме курсовой работы

Глава 1. Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования

Неотъемлемым содержанием определения рыночной стоимости является концепция наилучшего и наиболее эффективного использования. Стоимость недвижимости при наилучшем и наиболее эффективном использовании является максимальной и соответствует рыночной стоимости. Под наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования, понимается разумный и возможный (физически осуществимый) вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода. Определение ННЭИ основано на мнении оценщика и его аналитических способностях и не является, как правило, фактическим использованием недвижимости.

В теории оценки различают ННЭИ участка земли как вакантного и ННЭИ участка земли обустроенного (с построенными зданиями и/или сооружениями на благоустроенном участке).

Анализ ННЭИ обязательно должен учитывать мотивацию Покупателя. Если Покупатель приобретает недвижимость для личного использования, то его мотивами являются такие блага как: комфорт, престиж, безопасность. Если Покупатель предполагает извлекать доход из недвижимости, то для него ННЭИ должно учитывать факторы защиты от инфляции, уменьшения налогов и потенциального роста стоимости земли и строений.

Глава 2. Значение анализа наилучшего использования объекта

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности. Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования. Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость. Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Глава 3. Проблемы применения анализа наилучшего использования в управлении объектами недвижимости

Не секрет, что в такой работе очень многое, и, самое главное, итоговый результат, во многом зависит от экспертного, а значит, субъективного мнения аналитиков. Появляющийся при этом риск непрофессионализма исполнителя можно решить, привлекая наиболее авторитетные и (от этого никуда не денешься) дорогие компании. Сейчас тенденция повышения внимания игроков отечественного рынка недвижимости к качественным критериям выбора консультантов и снижение чувствительности к цене их услуг - становится уже очевидной. Ведь в сфере недвижимости качество консультации проявляется в размерах дохода, генерируемого в итоге проектом. Один раз сэкономив на консультации несколько тысяч долларов, можно получить разницу в годовом доходе в сотни тысяч долларов, а можно изначально обречь проект на провал. И хотя случаев банкротства по причине непрофессионализма консультантов на отечественном рынке коммерческой недвижимости пока не было, причиной чему - его ненасыщенность и низкий уровень конкуренции, проектов, которые существенно не дотягивают до своего потенциального порога доходности, даже в Киеве можно найти довольно много".

В качестве еще одной из ключевых проблем, с которой сталкиваются аналитики в ходе такого рода исследований в нашей стране, эксперты называют отсутствие детальных планов для большей части территорий и невозможности предугадать, какой тип недвижимости встретит одобрение со стороны согласовывающих органов относительно застройки того или иного участка. Но даже в том случае, если с заполнением объекта площадями различного использования все более-менее ясно и понятно, масштабы проекта (этажность, площадь пятна застройки, расположение здания на участке и т.д.), соответствующие наилучшему и наиболее эффективному использованию, могут не совпадать с мнением членов градсовета относительно гармоничности и оптимальности застройки. И если исключить наличие административного ресурса, то эти вопросы практически не поддаются прогнозированию. А уж предсказать, какой проект и в каком месте вызовет гнев общественности, даже если будет одобрен градсоветом, не может никто.

Не может не радовать и другая тенденция, развивающаяся параллельно предыдущей, - востребованными постепенно становятся сами услуги консультантов. Ведь еще несколько лет назад отечественные девелоперы предоставляли сами себе все консультации и не понимали, зачем им нужно за "огромные" деньги привлекать консультантов.

недвижимость эффективный рыночный стоимость

Глава 4. Критерии анализа наилучшего использования объектов

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта цены на объекты недвижимости корректируются с учетом факторов, определяющих ННЭИ.

§4.1 Потенциал местоположения

Оценка с учетом местоположения участка учитывает влияние благоприятного расположения участка внутри оцениваемой экономической зоны. Данная корректировка предполагает изменение стоимости участка прямо пропорционально удалению о рынков сбыта продукции, транспортных сетей, качества дорог и других факторов через специальные коэффициенты, отражающие стоимость дополнительных транспортных издержек, складывающихся из-за сверх нормального удаления.

Помимо этого, коэффициент на местоположение предусматривает корректировку на удаленность участка от объектов инженерного обеспечения и отдельных элементов окружающего ландшафта. Близость участка к линиям электропередач и связи, газопроводу, водному массиву, лесным угодьям способствует удорожанию стоимости земли, и наоборот, удаленность от вышеуказанных объектов и близость к источникам загрязнения любого происхождения ведут к обесцениванию участка. Корректировку проводят через поправочные коэффициенты, размер которых колеблется от 0 до 4.

Немаловажную роль при продаже участка играет коэффициент к цене, учитывающий близость зоны нахождения участка к крупным городам и поселкам. Статус города (поселка), развитие социально-культурного потенциала. Данный коэффициент способствует формированию повышенного спроса в пригородных зонах городов, поэтому его можно использовать как элемент сравнения при сопоставлении участков.

§ 4.2. Рыночные условия

В процессе сравнения даты оценки с датой продажи сопоставимых объектов недвижимости следует учитывать, что рыночные условия время от времени меняются. Поэтому надо определить, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или иных рыночных условиях. Иногда рыночные условия остаются стабильными в течение года и больше, а иногда они могут меняться в трех-, шестимесячный период времени или даже быстрее. Взаимодействие спроса и предложения влияет на цену, если меняется один или другой фактор или оба. Цены реагируют соответствующим образом. Индекс спроса и предложения вводится в каждой местности по оценочным зонам (данные статистики).

Поправка на время продажи отражает фактическое изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимую недвижимость, другими словами - инфляцию на рынке недвижимости. Инфляционный индекс представляет собой соотношение между взвешенным уровнем оплаты труда, оптовых, розничных и других цен продажи. Данные по официальному уровню инфляции можно брать из «Российской газеты» или Интернета.

Каждый компонент определения «рыночная стоимость» имеет собственное концептуальное содержание.

Оцениваемая сумма - цена в денежном выражении (обычно в местной валюте), которую нужно заплатить за недвижимость в коммерческой сделке. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная и обоснованно достижимая цена на рынке на дату оценки. Определение рыночной стоимости исключает увеличение или уменьшение рассчитываемой цены в силу специальных условий или обстоятельств, таких как нерыночное финансирование, обременение договорами залога и т. п., других особых соображений или уступок сделанных кем-либо, из имеющих отношение к сделке лиц.

Оцениваемая рыночная стоимость относится к конкретному моменту времени. Так как рынки и рыночные условия могут изменяться, то оцениваемая стоимость может быть некорректной или несоответствующей на другой момент времени. Результат оценки будет отражать фактическое состояние рынка и внешних обстоятельств на действительную дату оценки, а не на прошлую или будущую дату.

В связи с изложенным, дата отчета об оценке и дата оценки могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки.

Рыночная стоимость - это оцениваемая сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения.

Ставка (коэффициент) дисконтирования - коэффициент, используемый для преобразования будущих значений стоимости в текущую стоимость.

Ставка (коэффициент капитализации) - процентная ставка, используемая, для пересчета дохода в рыночную стоимость объекта.

Ставка налога - размер налоговых изъятий из доходов.

Улучшения - это любые формы благоустройства участка, от зданий и сооружений до ландшафтного оформления, увеличивающие его рыночную стоимость.

§ 4.3 Физические характеристики

В процессе сравнительной оценки выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия. Оценщик должен быть хорошо информирован о физических характеристиках сопоставимых объектов, чтобы сделать обоснованные поправки на различия между ними.

При оценке земельного участка существует поправка на площадь свободной земли. Которая определяется как разность между общей площадью земельного участка и площадью зданий в плане плюс 2,5 м. с каждой стороны. Если количество физических различий между объектами недвижимости велико, то продажу нельзя использовать как сопоставимую, а если различий нет или их немного, то сравнение возможно и необходимо.

Юридические данные включают в себя объем передаваемых по сделке прав. Сравнение можно проводить только при передаче одинаковых прав по оцениваемому и сопоставимым объектам. Поправка вводится при отягощении прав покупателя залогом, долгосрочной арендой или другим обременением. Корректировка на право собственности заключается в учете разницы между рыночной и контрактной арендной платой.

§ 4.5 Технологическая обоснованность и физическая осуществимость

Технологическая обоснованность определяется возможностью реализации проекта в установленные сроки при соблюдении требований к строительству и качеству работ. Определение обоснованности предполагает анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы земельного участка.

Глава 5. Методы анализа НиНЭИ

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.

Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.

Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.

Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли различны:

) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;

) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей;

) определение возможности получения прочих доходов и их величины;

) расчет эксплуатационных расходов, резерва затрат капитального

характера и общего чистого операционного дохода от недвижимости;

) определение коэффициента капитализации для зданий;

) оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями, и дохода, относимого к земле;

) расчет коэффициента капитализации для земельного участка;

) оценка земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений одинаковы

) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями конкретного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;

) расчет потенциального валового дохода;

) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов;

) оценка действительного валового дохода;

) расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера, а также общего чистого операционного дохода;

) определение общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости;

) оценка недвижимости методом капитализации дохода;

) оценка земельного участка в виде дохода, равного разнице между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

Земельный участок рассматривается как застроенный, однако строения требуют проведения некоторых улучшений

) расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью;

) определение общего коэффициента капитализации;

) оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода;

) расчет затрат на усовершенствование объекта;

) определение прироста стоимости недвижимости с учетом проведенных улучшений (Рыночная стоимость объекта по текущему использованию - Рыночная стоимость объекта с проведенными улучшениями).

Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Раздел 2. Практическая часть

1 Резюме проекта

Объектом исследования является торговый центр «Вель», который находится в индустриальном районе города Череповца. Основной вид деятельности собственника торгового центра является сдача в аренду торговых площадей. Основная цель проекта - выбрать наилучший и наиболее эффективный вариант использования. Основная цель объекта - получение дохода. Для этого нужно проанализировать рынок города Череповца, уровень арендных ставок, спрос и предложение на них. Конкурирует с более новыми и современными торговыми центрами г. Череповца.

2 Описание проекта

Объект исследования - торговый центр «Вель», расположенный в индустриальном районе, по адресу - ул. М. Горького, 32, общей площадью - 670 кв.м., полезная площадь 570 кв.м., здание двухэтажное, группа капитальности - 2, строительный объём - 3200 м. куб, класс здания - микрорайонный торговый центр, кадастровый номер - 35ХХХХХХ, связан переходом из торгового центра «Универбыт» и торгового центра «Южок», но является отдельным торговым центром.

3 Особенности местоположения объекта

Местоположение играет большую роль в эффективности использования объекта. Торговый центр расположен в центре города, по адресу - ул. М. Горького,32. Преимущества такого места расположения: в центре города проживает больше людей, чем ближе к окраинам города, большое количество рабочих мест, рядом располагаются: «Южок», «Универбыт», «Вырастай-ка» и городской рынок. В торговом центре «Универбыт» располагаются офисы. Имеется парковка по периметру вместимостью примерно 15 машин. Есть пешеходные тротуары у здания и переход из торговых центров «Универбыт», «Южок». Проходят трамвайные и автобусные маршруты. Участок имеет асфальтированную подъездную дорогу с хорошим состоянием дорожного полотна. Т.е. высокая инвестиционная привлекательность.

4 Анализ рынка коммерческой недвижимости

4.1 Инвестиции в коммерческую недвижимость

Сегодня коммерческая недвижимость - самый насыщенный сектор рынка, в котором при осуществлении продажи или покупки необходимо изучить как можно больше предложений.

Инвестиционная привлекательность квартир значительно уменьшилась в связи с падением потребительского спроса, замораживанием строительства множества объектов и резким снижением цен на первичную и вторичную жилую недвижимость. В то же время существует сектор на рынке недвижимости, который практически не испытал серьезных потрясений. Речь идет о коммерческой недвижимости. К этому виду специалисты относят офисные, складские и торговые помещения.

На рынке сохраняются положительные тенденции - спрос на помещения коммерческого типа растет, емкость рынка увеличивается, стоимость аренды находится на стабильном уровне. Все эти факторы влияют на сокращение срока возврата инвестиций и, следовательно, являются привлекательными для инвесторов.

Из всего вышесказанного следует вывод, что инвестирование в нежилую коммерческую недвижимость, в данный момент, намного привлекательнее инвестиций в жилую. Дополнительным подтверждением служит то, что количеств инвесторов в коммерческую недвижимость, по утверждениям специалистов, медленно но неуклонно растет на протяжении всего 2009 года, а инвесторы жилого сектора продолжают покидать рынок. Поэтому ответ на вопрос, куда вложить деньги в условиях кризиса очевиден - инвестирование в офисные помещения гораздо надежнее.

4.2 Обзор рынка офисной недвижимости

Офисы и бизнес-центры представляют собой один из основных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Аренда офисов и помещений становится все актуальней не только для крупных компаний, но и для малого бизнеса, предпринимателей, различных организаций.

Стабилизация экономической ситуации способствовала позитивным изменениям на рынке коммерческой недвижимости, а также притоку инвесторов. Пока их интересуют в основном только небольшие офисные объекты. По мнению экспертов, сегодня все-таки выгоднее арендовать, если нет задачи инвестировать в качественную недвижимость на долгосрочную перспективу. По крайней мере, в ближайшие 2 года. Арендодатели сейчас более сговорчивы, чем продавцы бизнес центров. При заключении договора для арендаторов все чаще предлагаются дополнительные бонусы.

По мнению ведущих консультантов на рынке офисной недвижимости,"дно" еще не достигнуто, неизбежна корректировка цен вниз. В 3 квартале ожидается дальнейший незначительный рост спроса на офисные помещения класса "А" и "В", а также вывод на рынок новых интересных и качественных объектов.

Площади сдаваемых офисных помещений колеблется в пределах от 12м2 до 1000м2. Стоимость аренды 1м2 составляет от 250руб до 1300руб. Арендная ставка по офисным помещениям в Зареченском районе колеблется от 350руб/м2 до 800руб/м22 до 500руб/м2; в Зашекснинском районе от 250руб/м2 до 700руб/м2; в Индустриальном районе от 420руб/м2 до 1300руб/м2.

2.4.3 Рынок торговых помещений

Рынок торговых площадей Череповца, можно разделить на следующие сегменты:

Встроено-пристроенные торговые помещения;

Торговые комплексы;

Низкокапитальные строения (киоски, павильоны).

На рынке торговой недвижимости г. Череповец наблюдается положительная динамика, о чем свидетельствуют структурные изменения, происходящие в последние 2 года: превышение темпов роста предложения торговых помещений в торговых центрах (объемов ввода торговых центров) над темпами роста сегмента встроенно-пристроенных помещений.

В настоящее время ценовая ситуация на рынке торговых помещений в торговых центрах г. Череповец находится на стадии формирования. Торговые центры, введенные в эксплуатацию в 2005 - 2006 годах устанавливают достаточно адекватные арендные ставки, зависящие, прежде всего, от местоположения торгового центра в целом, площади предлагаемого в аренду торгового помещения, а также этажности.

В последние несколько лет в Череповеце наблюдается постепенный рост товарооборота и среднедушевых денежных доходов населения, что способствует развитию розничной торговли в городе, а также переориентации покупателей на покупку товаров в более качественных объектах торговли: от рынков к торговым центрам.

Стоимость аренды 1м2 составляет от 250руб до 1400руб.

Арендная ставка по торговым помещениям в Зареченском районе колеблется от 330руб/м2 до 550руб/м2; в Северном районе от 250руб/м2 до 400руб/м2; в Зашекснинском районе от 400руб/м2 до 1200руб/м2; в Индустриальном районе от 600руб/м2 до 1400руб/м2.

4.4 Рынок производственно-складских помещений

Сегмент складских и производственных помещений в Череповце является наименее развитым на рынке коммерческой недвижимости. Их уровень и качество сейчас удовлетворяют далеко не всех клиентов, которым все чаще требуются современные склады и производственные помещения. Поэтому наблюдается значительный разрыв между спросом и предложением на складскую и производственную недвижимость в Череповце, особенно на качественные помещения с комплексом услуг (погрузка-разгрузка, логистика, охрана и т.п.). Если еще недавно ситуация в секторе складских помещений казалась более благоприятной по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости, то сейчас можно с уверенностью говорить о том, что кризис не обошел стороной и его.

Наибольшим спросом среди арендаторов и покупателей встроенной производственно-складской недвижимости пользуются помещения площадью до 350 кв.м., совокупная доля которых составляет 85,8% на рынке аренды и 94,1% на рынке купли-продажи. Спрос на встроенные помещения больших площадей (свыше 500 кв. м) по-прежнему невелик и остается на уровне 10%.

Основными ценообразующими факторами для встроенных помещений производственно-складского назначения являются:

·состояние помещения (внутренняя отделка и техническое состояние, требующие или не требующие дополнительных материальных и временных затрат на ремонт);

·площадь объекта (небольшие по площади производственно-складские помещения более востребованы, срок их экспозиции меньше, а запрашиваемые арендные ставки и цены за них выше, чем за аналогичные, но более крупные объекты);

·высота потолков (помещения с большей высотой потолка более востребованы в связи с их высокой функциональностью);

·занимаемый этаж (более востребованы производственно-складские помещения,

·расположенные на первом этаже, чем аналогичные помещения в подвале и на цокольном этаже, менее востребованы помещения, расположенные на этажах выше первого);

·элементы благоустройства и коммуникации (электроснабжение, отопление,

·водоснабжение, канализация);

·тип входа (отдельный или общий, с улицы или со двора, через проходную);

·обеспечение погрузо-разгрузочных работ (оснащенность грузовыми лифтами, кранами, тельферами, подъездными путями для различных видов транспорта, а также наличие погрузчиков).

В настоящее время в Череповце наибольшим спросом пользуются производственно-складские помещения площадью до 500м2. Стоимость аренды 1м2 составляет от 50руб до 300руб. Арендная ставка по производственно-складским помещениям колеблется от 50руб/м2 до 300руб/м2.В индустриальном районе преобладает наибольшая арендная ставка от 130руб/м2 до 300руб/м2.

2.5 Анализ местоположения участка и окружающей его территории

Торговый центр «Вель» располагается в центральном индустриальном районе города.

5.1 Транспортные потоки и доступность объекта на частном и общественном транспорте

До торгового центра можно добраться на автобусах из разных районов города. Из северного района можно доехать на автобусах №: 3, 7,39; из зашекснинского района можно доехать на автобусе № 7, из зареченского района - на автобусах №: 13,18 и по индустриальному району автобусы №: 38,12,10. Относительно недалеко проходят трамвайные пути, трамваи №: 2,4,8. И так же можно добраться на собственном транспорте, асфальтированная подъездная дорога, парковка по периметру примерно для 15 машин.

5.2 Насыщенность территории объектами торговли и услуг

Индустриальный район насыщен объектами торговли и услуг. Торговые центры: «Интер - сити», «Лимон - сити». Большое количество магазинов.

Торговые центры «Универбыт», «Южок», «Вырастай - ка», «Океан» и городской рынок, располагаются рядом.

2.5.2.1 Насыщенность участка объектами торговли: продовольственными товарами, а так же объектами общественного питания.

В центре города имеется много магазинов с продовольственными товарами и объектов общественного питания, пиццерии «Жар - пицца», «Бон Аппетит», «Дивина», «Иль патио», кафе, столовые, рестораны - «Пень пнём», «Берлога», «Три желания», «Кофе - Макс» и другие.

Сеть магазинов «Вега»

Рядом с торговым центром «Вель» продовольственные магазины: в ТЦ «Океан» супермаркет «Золотой ключик», «Подсолнух», городской рынок.

Объекты общественного питания: Мак - Мастер, кафе-бар-ресторан "Фуд Фэктори", «Винегрет».

Можно сделать вывод, что рядом с ТЦ «Вель» достаточно продовольственных магазинов и объектов общественного питания. В любой момент можно зайти перекусить или купить продукты домой.

2.5.2.2 Насыщенность участка объектами торговли строительными материалами.

Объекты торговли строительными материалами рядом с ТЦ: «Экономстрой». Магазин «Ремонт», «Палитра»

Таких объектов строительных материалов небольшое количество.

2.5.2.3 Насыщенность участка объектами торговли мебелью, товарами для интерьера (в том числе тканями), хозяйственными товарами.

Магазин «Ткани», «Дом мебели», «Дешёвая мебель», «Мебель для вас».

Объекты торговли мебели, товары для интерьера (в том числе ткани), хозяйственными товарами имеются в ТЦ «Универбыт»: магазин мебели, павильон ткани, павильоны с хозтоварами, в ТЦ «Южок» павильон ткани, сеть магазинов хозтоваров - «Чёрный кот».

Участок насыщен данными объектами.

2.5.2.4 Насыщенность участка объектами торговли бытовой техникой, мобильными телефонами и фототоварами.

Офис мобильной связи «Билайн», « Мегафон». Фотография в ТЦ «Универбыт», «Фото за 5 минут», «Фоторама».

В 10 минутах ходьбы находятся офисы мобильной связи: «Банзай», «Теле 2», «МТС», в 15 минутах - магазин бытовой техники «Глобал ТВ», «МБТ» Участок насыщен данными объектами и расстояние более протяжённое до них.

2.5.2.5 Насыщенность участка аптеками и пунктами медицинских услуг.

Аптека через дорогу.

Медпункт, аптечный пункт и стоматология в ТЦ «Универбыт», аптечный пункт на остановке городского рынка. Сеть аптек «Арника», аптеки, оптики.

Детская поликлиника, городская поликлиника № 2.

Достаточное количество данных объектов.

5.2.6 Насыщенность участка объектами торговли одеждой и обувью.

Очень большое количество представителей торговли одежды и обуви в торговых центрах «Универбыт», «Южок», «Океан», «Вель», «Интер - сити», «Лимон - сити», Купеческий,городской рынок. Торговый центр «Авалон», «Belwest», «Ecco». Большое количество магазинов одежды. Район насыщен данными видами объектов.

2.5.2.7 Насыщенность участка объектами торговли спортивными товарами.

Павильоны спортивной одежды в ТЦ «Универбыт», «Южок».

Ближайшие магазины спорттоваров: «STIHL», «СПОРТСТИЛЬ», «Адидас».

Небольшое количество объектов торговли спортивными товарами.

2.5.2.8 Насыщенность участка объектами торговли и услуг для автомобилистов, а также автозаправочными станциями.

Рядом с рассматриваемым участком такие объекты отсутствуют. А вообще в районе имеются магазины для автомобилистов и и автозаправочные станции.

2.5.2.9 Насыщенность участка офисными центрами и банковскими отделениями (офисами).

Хорошая насыщенность данными объектами. Офисный центр в ТЦ «Универбыт» 3-8 этаж. Рядом банки: «Сбербанк», «ВТБ».

2.5.2.10 Прочие магазины на исследуемом участке.

Кроме перечисленных видов объектов, имеются парикмахерские, павильоны косметики, косметические услуги, магазин зоотоваров, отделения почты, шейпинг - клуб «Ника», фитнес - студия «Смайл», танцевальная студия «Юни дэнс», юридические и страховые услуги, турфирмы, ювелирные украшения и часы, рекламные агентство, агентства по трудоустройству, установка окон и натяжных потолков.

5.3 Места отдыха и развлечений. Насыщенность участка объектами развлечений

На данном участке практически нет таких объектов. Имеются только объекты общественного питания, в которых можно посидеть, отдохнуть, расслабиться и насладиться музыкой. Так же в рассматриваемом ТЦ «Вель» имеется детская игровая комната, где могут отдохнуть и поиграть дети, пока родители гуляют по магазину. Плюс тому, что родители больше времени могут уделить покупкам, потому что дети быстро устают и начинают капризничать.

По району есть боулинг «Лимон - сити», «Золотой лев». Клубы: «Жара», «Карусель», «Три икса», «Муха». Камерный театр.

5.4 Крупные строящиеся комплексы, имеющие в составе торговые (офисные) площади

В индустриальном районе, в том числе и на данном участке нет крупных строящихся комплексов. В основном такое строительство идёт на окраинах города, направленное на расширение и развитие других районов города.

5.5 Тенденции развития местности

Череповец по размерам сравнительно небольшой город, но типичным для России его не назовешь. На площади, превышающей 12 тысяч гектаров, проживает 316 тысяч человек. Плотность населения составляет 6,2 человека на 1 квадратный километр. Демографическая ситуация отличается от общероссийской, хотя тенденции совпадают. Доля пенсионеров Череповца ниже, чем во всей республике: если в России их 18,5% среди всего населения, то здесь 14,3%. Это город молодых дееспособных людей. В связи с энергичным промышленным развитием в послевоенное время он рос, прежде всего за счет миграции кадров специалистов машиностроения и химии, а не естественного прироста населения. Неоспоримо: грамотная и квалифицированная рабочая сила одно из важных достоинств Череповца. Структура занятости череповчан также неординарна. Если в целом по стране в сельском хозяйстве трудится 13,3% работающих, то в Череповце 7,5%, в сфере услуг соотношение со ответственно 44 и 29,2%. Что же касается промышленности, то цифры уже иные: 42,7 и 63,3%. Можно сделать вывод, что Череповец быстро развивающийся город. Данная местность может развиваться со сменой арендаторов торговых площадей, развитием развлекательных и объектов для отдыха.

2.6 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

6.1 Анализ эффективности объекта при условии создания торгового комплекса для нескольких арендаторов

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости отвечает четырем критериям:

Юридическая допустимость.

Физическая осуществимость.

Размеры и параметры торгового центра соответствуют своему назначению. Здание расположено в центре города (индустриальном районе), доступном для жителей Череповца с разных районов, с удобными подъездными путями, значит оно физически осуществимо.

Финансовая обоснованность.

ТЦ «Вель» достаточно популярен среди посетителей, так как в нём находится игровая детская комната, место расположения - центр города, большое количество людей, поэтому центр получает регулярный доход, покрывающий расходы. Поэтому объект недвижимости соответствует финансовой обеспеченности.

Максимальная продуктивность.

Анализируется доходность каждого из юридически допустимых, физически возможных и финансово эффективных вариантов. Максимальная продуктивность представлена в следующих расчётах ниже: расчет наилучшего и наиболее эффективного использования объекта исследования, расчет восстановительной стоимости.

На основе предварительной оценки возможностей функционирования объекта недвижимости были выбраны варианты управления. Варианты управления разрабатываются на 1 год.

вариант использования объекта:

Здание общей площадью 670 кв.м. В здании располагаются торговые помещения на 1 и 2 этажах. Площадь, сдаваемая в аренду на 1 этаже - 285 кв.м. Площадь, сдаваемая в аренду на 2 этаже - 285 кв.м. Общая площадь, сдаваемая в аренду 570 кв.м.

Похожие работы на - Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере коммерческого объекта

Управление объектом недвижимости должно осуществляться с позиции принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. При этом наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ - highest and best use) определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Определение ННЭИ принимает во внимание цели собствен ника, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта недвижимости.

Применительно к коммерческой недвижимости понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование" подразумевает такое использование, которое из всех юридически допустимых, физически осуществимых, финансово приемлемых и максимально продуктивных вариантов использования имеет своим результатом повышение рыночной стоимости объекта, сведение до минимума расходов и максимальное увеличение доходов собственника объекта при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска. Данный принцип отражает современный взгляд маркетинга: переход от сфокусированости на продукте – до управления знаниями о потребителях (рисунок 15)

Рисунок 15

Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости позволяет принять принципиальное решение о форме обращения объекта недвижимости. Осуществление управления любым объектом недвижимости может идти разными путями (рисунок 16). Один из них – "оставить все как есть". Другой путь может предполагать внесение небольших изменений, как, например, смена арендаторов, расширение числа помещений, сдаваемых в аренду, и т. д. Третий – изменение функционального назначения объекта. Четвертый путь может заключаться в ликвидации (сносе, продаже) объекта недвижимости.

Рисунок 16

На основе определения ННЭИ выбирается тот или иной вариант использования конкретного объекта недвижимости, который затем претворяется в жизнь в процессе управления им. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является предварительной работой для создания концепции объекта недвижимости.

Как утверждают западные специалисты в области управления недвижимостью - д о определения лучшего и наиболее эффективного использования не стоит разрабатывать детализированную концепцию объекта, иначе это будут напрасно потраченные деньги.

В отличие от России, где "наилучшее и наиболее эффективное использование" (highest and best use) для многих участников сферы недвижимости все еще остается своего рода абстракцией, в более развитых странах этот термин уже давно и прочно вошел в обиход игроков рынка. В первую очередь, такая ситуация обусловлена различным пониманием важности комплексного финансово-экономического анализа, ключевой составляющей которого является highest and best use analysis, в сфере недвижимости на Западе и в нашей стране.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости в России, чаще всего ассоциируется с ключевым этапом определения рыночной стоимости. Однако решение об оптимальном варианте использования того или иного объекта недвижимости до недавнего времени зачастую принималось на основе лишь поверхностного анализа рынка. Это связано в первую очередь с тем, что осуществить выбор между различными вариантами использования земельных участков довольно сложно. Дополнительные трудности возникают, если на рассматриваемом участке имеются какие-либо строения, поскольку есть возможность как снести их, так и оставить в существующем виде или реконструировать. Если же учесть, что очень часто оптимальным является смешанное использование, подразумевающее наполнение объекта одновременно несколькими функциями, которые могут оказывать друг на друга и на общую эффективность проекта как синергетическое, так и антагонистическое влияние, то можно сделать вывод, что анализ наилучшего и наиболее эффективного использования – задача, посильная только для профессионалов, имеющих огромный опыт проведения такого рода работ и владеющих детальной информацией о ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Но в любом случае для принятия решения простой интуиции и непрофессионального исследования недостаточно, особенно, если это касается управления недвижимостью. Здесь необходим тщательный анализ текущей и прогнозной рыночной ситуации, особенностей анализируемого объекта недвижимости – анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

В целом, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости представляет собой процесс последовательной проверки всех вариантов на соответствие следующим критериям:

Юридическая допустимость;

Физическая осуществимость;

Финансовая оправданность;

Максимальная эффективность.

Для этого необходимо рассмотреть и рассчитать все возможные варианты использования (обращения) объекта. При этом последовательность этапов отбора вариантов для определения наиболее эффективного, как правило, соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость каждого из вариантов, затем оценивается финансовая осуществимость и лишь в конечном итоге – максимальная доходность. Этот алгоритм аналитики, имеющие огромный опыт такой работы, выработали с одной целью – не тратить время на финансово-экономический анализ и сравнение концепций, которые просто юридически запрещены или физически невозможны.

Можно выделить три основных этапа процедуры выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости (рисунок).

Определение нескольких максимально прибыльных вариантов;

Определение максимально продуктивного варианта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости производится в следующей последовательности (рисунок 17)

Рисунок 17

На первом этапе формируется перечень всех возможных вариантов использования объекта недвижимости. По функциональному назначению можно выделить следующие варианты использования объекта недвижимости:

Жилая функция;

Гостиничная;

Офисная;

Производственная;

Складская;

Торговая;

Сервисная (бытовые услуги и общественное питание);

Учебная;

Зрелищная, спортивная;

Медицинская;

Научная;

Музейная, мемориальная;

Природная функция (парки, зоны отдыха, рекреации).

В каждом из указанных сегментов продукты (помещения, отдельные объекты) используются потребителями для разных целей, а значит, предъявляются разные требования к их основным свойствам и характеристикам. Отсюда вытекают различия в типах архитектурно-планировочных и объемных решений объектов, в качестве отделки помещений, в требованиях к техническому обслуживанию и эксплуатации. Соответственно для объектов различного функционального назначения будут различаться перечень необходимых работ, затраты на капитальный ремонт, расходы на текущее содержание и т. д. Различаются и законодательные требования к функционированию объектов того или иного назначения.

Кроме того, различные объекты недвижимости различны по способам их потребления в жизнедеятельности и хозяйственном обороте человека, охватывают различные аспекты деятельности арендаторов, то есть ориентированы на различные сегменты рынка. Это влияет на величину арендной ставки и потенциальный доход от коммерческого использования объекта недвижимости.

На втором этапе «Определение нескольких максимально прибыльныхвариантов» проводится проверка соответствия рассматриваемых вариантов использования четырем критериям:

Быть законодательно разрешенным;

Быть физически осуществимым;

Быть управленчески возможным;

Быть экономически целесообразным и финансово осуществимым.

Следует определить, какие варианты использования объекта недвижимости соответствуют существующим нормативным документам в сфере градостроительства, санитарно-гигиенических норм, противопожарной безопасности и т. д. Необходимо проанализировать существующие долгосрочные договора аренды, условия которых могут препятствовать изменению функционального назначения объекта.

При рассмотрении вариантов использования следует учитывать их физическую осуществимость: техническое состояние объекта недвижимости, его местоположение, размеры и форму земельного участка.

Проверку законодательной разрешенности и физической осуществимости выявленных вариантов использования есть смысл дополнить проверкой их управленческой обоснованности. Дело в том, что любая компания, занимающаяся управлением недвижимости, обладает управленческими ресурсами, нацеленными на эффективное использование определенных объектов недвижимости. Поэтому использование объекта недвижимости каким-то принципиально новым образом потребует от компании кардинального изменения накопленных навыков и знаний, материально-технического обеспечения.

Опыт показывает, что в подавляющем большинстве случаев проводить такие изменения (если только речь не идет об изменении сферы деятельности компании) нецелесообразно. Поэтому на основании информации об имеющемся опыте управления и усредненных представлений о рынке недвижимости на этом этапе из всего множества возможных вариантов целесообразно выбрать те из них, которые соответствуют существующим управленческим возможностям. Опыт показывает, что большая часть возможных вариантов отсеивается после оценки их законодательной разрешенности, физической осуществимости и управленческой возможности.

После исключения законодательно не разрешенных, физически не осуществимых и управленчески невозможных вариантов проводится анализ финансовой осуществимости оставшихся из них. Для этого проводится мониторинг и изучение рынка недвижимости, оценивается соотношение спроса и предложения по помещениям различного функционального назначения в пределах города и района. Соотношение между уровнями спроса и предложения служит основополагающим фактором при определении ожидаемого уровня арендной платы и потенциального валового дохода от объекта недвижимости. На основании имеющейся информации по рынку недвижимости и особенностях управления объектами того или иного функционального назначения определяется примерный уровень операционных расходов и величина чистого операционного дохода по каждому из оставшихся вариантов.

Излагаемая методика выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости модифицирована по сравнению со стандартной (описанной в многочисленной литературе по оценке недвижимости) процедурой выбора наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. В изложенном виде она в большей степени предназначена для решения практических вопросов по созданию стратегии управления конкретным объектом недвижимости в условиях существующей ограниченности управленческих ресурсов. Разумеется, если речь идет о необходимости проведения анализа всех потенциально возможных вариантов использования, то и перечень возможных вариантов должен быть больше, и управленческие возможности должны оцениваться в процессе составления бюджетов вероятных вариантов, и сами бюджеты должны составляться на этапе оценки экономической целесообразности. Но в условиях ограниченности управленческих ресурсов задача состоит в изложении не всех возможных, а только коммерчески приемлемых альтернатив, и в данном контексте предложенная методика в большей степени отвечает практическим вопросам формирования стратегии управления объектом недвижимости.

Итогом второго этапа выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости должно стать определение нескольких вариантов, отдача от которых максимальна.

В процессе проверки юридической допустимости каждого из рассматривае мых вариантов использования недвижимости анализируются существующие ограничения, нормы зонирования, нормативные акты по охране исторических зданий, строительные нормы и правила, а также экологическое законодательство и так далее – все то в законодательно-регулятивной сфере, что может ограничивать или делать конкретные виды потенциального использования невозможными.

Очень важно, в процессе анализа юридической допустимости не только установить, каково нынешнее влияние юридического фактора на рассматриваемый объект и возможности его использования, но и прогнозировать его изменения в будущем. Так, принятие новой редакции градостроительных документов, уточнение норм зонирования, изменение детальных планов территории может подтвердить заключение по поводу юридических условий выбранного ранее варианта использования, но может и существенно ограничить его эффективность.

На выбор наиболее эффективного использования недвижимости существенное влияние может оказать наличие обременений, а именно: сервитутов, залогов, а также договоров аренды земли, срок которых истекает в ближайшее время. При этом в течение остаточного срока аренды потенциальные варианты использования объекта в значительной степени зависят от условий договора и возможности его продления.

Кроме того, необходимо учитывать ограничения, которые могут проистекать из договоров о приобретении объектов недвижимости, а также в актах на право собственности и временного пользования земельными участками. Эти ограничения могут касаться некоторых вариантов использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, их параметры и даже тип применяемых строительных материалов и конструкций.

В итоге, юридически невозможный вариант использования объекта не проходит на следующий этап. Теоретически это может произойти, если аналитик предполагает внесение изменений в существующие на момент проведения исследований законодательные нормы.

Ключевыми критериями на следующем этапе анализа наилучшего исполь зования – проверки физической осуществимости – являются размер, параметры, район расположения, ландшафт, состояние грунта и наличие (возможность создания) подъездных путей к участку, а также риск стихийных бедствий различного рода (наводнения, землетрясения, оползни).

В целом, определяющее воздействие на использование земельного участка оказывают его размер и форма. Так, некоторые варианты использования становятся эффективными, только если площадь участка превышает определенный минимум. Если этот показатель для того или иного варианта использования не достигается, аналитик должен определить, насколько высока вероятность расширения имеющегося участка, и только если такая возможность отсутствует, отказаться от данной концепции.

В некоторых случаях площадь участка может превышать размер, необходимый для наиболее эффективного использования. Участок с имеющимися улучшениями может иметь избыточную площадь, не требуемую для эффективного выполнения существующим зданием своей функции. Площадь незастроенного участка может превышать необходимую для наилучшего и наиболее эффективного использования. Максимально эффективным вариантом использования избыточных площадей земельного участка может стать застройка дополнительными зданиями или продажа.

Что касается участка неправильной формы, то затраты на его застройку могут повышаться, а доходность некоторых вариантов использования – понижаться.

Характеристики почв на рассматриваемом земельном участке также имеют большое значение, поскольку определяют его функциональную полезность. Те или иные негативные аспекты усложняют его застройку и увеличивают затраты на освоение. При этом для различных вариантов использования роль характеристики почв может быть различной. Так, для высотного офисного или жилого здания неустойчивость грунта может быть фатальной, тогда как для складского комплекса она лишь несколько увеличит себестоимость закладки фундамента.

Если речь идет о существующей застройке, возможность использования которой рассматривается в качестве базы для нового строительства, то в процессе анализа физической осуществимости эксперты детально рассматривают состояние зданий и сооружений. Если здание для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые затраты и сопоставить их с дополнительной доходностью, которая появится в результате осуществления этих затрат; например, если необходима надстройка этажей или создание подземного паркинга, следует установить, насколько техническое состояние здания позволяет это сделать.

Проводить анализ наилучшего использования значительно проще, когда существует много ограничений. В этом случае можно сразу, до разработки концепции и осуществления детальных расчетов, определить, какие виды использования допустимы и возможны, а какие нет. Если же такие ограничения отсутствуют изначально, то необходимо проводить более глубокий анализ и постепенно сужать спектр возможного использования имеющегося участка. С другой стороны, для некоторых участков функциональное использование прописано настолько широко, что позволяет реализовывать проект любого типа недвижимости, и это становится его преимуществом.

Если мы условно находимся "в чистом поле", то такой анализ представляет собой объемную и многогранную работу, предполагающую исследование всех возможных направлений использования (жилье, офисы, торговые площади, mixed-use, др.) с сечением по нескольким географическим и демографическим группам. Работа будет проводиться в несколько этапов, причем, некоторые из них могут реализовываться параллельно: исследование окрестностей объекта недвижимости, выявление свободных ниш на рынке данного региона, определение целевых аудиторий и изучение их поведения и предпочтений. В то же время, нужно учесть макро-ситуацию и план развития рынка недвижимости города/страны, экономические тенденции, положение дел и возможные изменения в социальной сфере. Далее идет оценка стоимости объекта недвижимости, прогноз будущих денежных потоков и иных финансовых показателей. Задача упрощается, если объект находится в зоне интенсивной городской застройки. Тогда его функциональное назначение может быть определено на основании анализа окружающей застройки, что автоматически сузит круг исследуемых параметров.

На следующем этапе проводится анализ финансовой эффективности вари антов использования, соответствующих критериям юридической допустимости и физической реализуемости. Как отмечают эксперты, вариант считается эффективным с финансовой точки зрения, если он генерирует доходность, как минимум превышающую нормальную (минимальную) норму для данного сегмента рынка, то есть покрывает текущие эксплуатационные расходы, расходы на финансирование и позволяет возвращать основной капитал темпами, не меньшими, чем для аналогичных проектов отрасли. Некоторые аналитики относят к финансово эффективным варианты, которые всего лишь позволяют покрывать текущие издержки, однако не предъявляют каких-либо требований к возврату основного капитала. В итоге, все виды использования, обеспечивающие положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении, однако, этот подход имеет существенный недостаток, поскольку позволяет относить к финансово эффективным варианты, которые по своей доходности уступают даже безрисковым вложениям, например, в государственные ценные бумаги и банковские депозиты, не говоря уже о проектах в сфере недвижимости. А ведь у каждого инвестора есть свои минимальные требования к доходности, учитывать которые, или хотя бы ориентироваться на минимальные, принятые на рынке требования к доходности, просто необходимо.

В идеале для каждого из вариантов использования определяется чистый операционный доход, а затем отдельно, поскольку требуемая доходность на инвестиции в земельные улучшения и непосредственно земельный участок могут несколько отличаться, рассчитывается ставка дохода на инвестированный капитал и доходность участка. При этом тот или иной вид использования считается финансово выполнимым, если генерируемый им чистый доход соответствует обоим показателям доходности инвестиций – в строительство и приобретение прав на земельный участок.

Отдельно стоит остановиться на анализе вариантов использования, не предполагающих получение дохода в процессе эксплуатации. В этом случае во главу угла ставится рыночная стоимость объекта недвижимости, которая должна превышать издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого варианта использования. Аналогично с предыдущим вариантом, аналитик может рассматривать как простое превышение, так и соответствие заданной минимально допустимой норме рентабельности инвестированного капитала.

На этом этапе, предполагающем проведение финансово-экономического анализа, очень многое зависит от качества и точности допущений, положенных в основу расчетов, а именно: конкурентоспособность объекта заданных масштабов и наполнения, проявляющаяся в уровне арендных ставок (цен продажи), показателях заполняемости и т.д. Причем важны не только и не столько текущие показатели рынка, сколько прогнозные, включая цену будущей продажи объекта как инвестиционного продукта.

На последнем этапе анализа «Определение максимально продуктивного варианта» для каждого из оставшихся вариантов готовится д олгосрочный (3-5 лет) бюджет управления объектом, по результатам анализа которого выбирается вариант, максимально удовлетворяющий целям собственника.

Определение лучшего варианта использования рекомендуется производить дисконтированием потоков чистых операционных доходов. В существующей учебно-методической литературе по управлению и оценке недвижимости соответствующие методики расчетов излагаются достаточно подробно.

При этом желаемая норма отдачи выбирается с учетом риска инвестиций и целей собственника. При прочих равных условиях наилучшее и наиболее эффективное использование будет у того варианта, который имеет максимальное значение чистой текущей стоимости.

При выборе максимально продуктивного варианта необходимо учитывать, что часто наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает многофункциональное использование объекта недвижимости. Например, на одном объекте могут быть реализованы и офисные, и торговые, и складские функции. Поэтому при рассмотрении вариантов использования объекта необходимо проанализировать и многофункциональные варианты его использования.

На финальном этапе с целью выбора варианта, соответствующего максимальной доходности, анализируется доходность каждого из юридически допустимых, физически возможных и финансово эффективных вариантов. На практике в качестве универсальной базы для сравнения доходности проектов различного наполнения и структуры используется стоимость земельного участка, независимо от того, является он на момент проведения исследования свободным или застроенным.

С точки зрения методологии расчет выглядит следующим образом. Стоимость земельного участка может определяться путем деления величины генерируемого им дохода на ставку капитализации, требуемой рынком для того или иного варианта использования. Величина же дохода от земли определяется методом остатка, согласно которому такой доход рассматривается как разница между совокупным доходом, генерируемым объектом недвижимости, и доходами, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (зданий и сооружений). Кроме того, остаточная стоимость земельного участка может определяться сразу как разница между суммарной стоимостью объекта недвижимости и стоимостью земельных улучшений, а также затрат на освоение земельного участка с учетом заданной нормы возврата на инвестиционный капитал, отражающей нормальную для данного сектора экономики предпринимательскую прибыль.

Хотя основным критерием максимальной доходности того или иного варианта использования объекта недвижимости является чистая текущая стоимость, можно также использовать внутреннюю норму доходности инвестиций, которая может вступать в противоречие с предыдущим критерием. Однако, это уже более высокий уровень анализа возможности наилучшего использования, в большей степени направленный на анализ денежных потоков в рамках инвестиционного проекта по застройке участка и создания на нем соответствующей инфраструктуры.

В ходе анализа наилучшего использования земельный участок может рас сматриваться:

Как незастроенный;

Как застроенный.

Эксперты отмечают, что для определения востребованности текущего использования объекта недвижимости, необходимости его продолжения или изменения, анализ земельного участка проводится на основе допущения, что на нем отсутствуют улучшения, даже если площадка застроена (условно свободная или незастроенная). Подход к рассмотрению земельного участка как незастроенного предполагает, что он не имеет строений, либо может быть освобожден от них в результате сноса.

Существует две разновидности данного подхода, в рамках которых целью использования земельного участка является:

Спекуляция, то есть продажа без улучшений. Данный вариант эффективен, если рынок готовой недвижимости насыщен и/или динамика роста цен на землю превышает динамику роста цен на недвижимость, то есть на земельные улучшения;

Застройка новыми зданиями и сооружениями (включая освоение земельного участка, то есть создание инфраструктуры, с последующей продажей).

Как отмечают эксперты, чаще всего на практике проводится анализ земельного участка как условно незастроенного. При этом выбор наиболее эффективного использования осуществляется в рамках анализа инвестиционного проекта, учитывающего затраты на снос существующих строений и их исключение из общей остаточной стоимости участка.

Подход к рассмотрению земельного участка как застроенного предполагает сохранение существующих на нем строений. При этом анализируются варианты сохранения и изменения текущего использования существующего объекта недвижимости. В рамках каждого из вариантов изучается необходимость и возможность следующих действий:

Сохранения существующего объема и уровня генерируемых объектом недвижимости услуг;

Реконструкции с целью повышения класса здания и, соответственно, ставок арендной платы;

Расширения площадей за счет пристройки или дополнительных этажей;

Уменьшения неэффективных площадей за счет частичного сноса.

Затем, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке улучшений с оптимальным вариантом, аналитик получает ответ на следующие вопросы:

Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии согласно текущему использованию?

Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?

В какие сроки окупятся расходы на перестройку?

В финальном отчете аналитики приводят наилучшее использование участка как незастроенного и как застроенного отдельно, с обоснованием допущений, расчетов и выводов по каждому из вариантов.

В целом легче работать, когда на участке ничего нет. Если на участке есть какие-либо улучшения, то они выступают в качестве некоторых ограничителей его возможного использования. В этом анализ сталкивается с определенными трудностями, потому что порой имеющиеся улучшения могут быть совершенно неадекватны участку - поэтому приходится принимать решение либо в рамках имеющихся улучшений, либо анализировать возможность сноса имеющихся сооружений. С другой стороны, в данном случае имеются определенные преимущества анализа, заключающиеся в том, что имеющиеся сооружения помогают определить функциональное использование объекта. Здесь многое будет зависеть от того, на какой стадии находится недострой.

Следует учитывать, что анализ наилучшего использования любого объекта недвижимости осуществляется в крайне нестабильной среде. В любой стране, в том числе и в нашей, изменчивы юридические, политические, макроэкономические и сугубо рыночные условия, то есть имеющие отношение к конкретным конъюнктурным условиям в регионе и зоне расположения объекта недвижимости. Хотя непредсказуемость имеет как негативную, так и позитивную составляющую, в результате каких-либо изменений может оказаться, что объект недвижимости получил более широкие и, возможно, эффективные возможности использования. Если же рассматривать конкретный земельный участок, расположенный, например, на окраине города, то появление в 500 метрах от него регионального торгового центра автоматически приближает к нулю экономическую ценность анализа, предлагающего строительство аналогичного объекта.

Можно сделать однозначный вывод: в течение времени результат работы по анализу наилучшего использования очень быстро теряет актуальность. Для решения этой проблемы в управлении можно использовать два взаимодополняющих решения:

Максимально эффективно осуществить прогноз и учесть всевозможные изменения в факторах воздействия, то есть разработают концепцию с продолжительным сроком полезной жизни;

Максимально сократить период времени от завершения исследования до внедрения полученных результатов на практике.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это в любых условиях очень сложная задача. Где бы его ни проводили – в Москве, Киеве, Праге или Лондоне – основным критерием, определяющим качество работы, является профессионализм группы аналитиков, генерирующих всевозможные концепции использования анализируемого объекта недвижимости или земельного участка, а затем последовательно выбирающих из них одну, отвечающую всем критериям. Во многом итоговый результат здесь, зависит от субъективного мнения аналитиков. Появляющийся при этом риск непрофессионализма исполнителя можно решить, привлекая наиболее авторитетные и (от этого никуда не денешься) дорогие компании.

В качестве еще одной из ключевых проблем, с которой сталкиваются аналитики в ходе такого рода исследований в нашей стране, эксперты называют отсутствие детальных планов для большей части территорий и невозможности предугадать, какой тип недвижимости встретит одобрение со стороны согласовывающих органов относительно застройки того или иного участка. Но даже в том случае, если с заполнением объекта площадями различного использования все более-менее ясно и понятно, масштабы проекта (этажность, площадь пятна застройки, расположение здания на участке и т.д.), соответствующие наилучшему и наиболее эффективному использованию, могут не совпадать с мнением членов градсовета относительно гармоничности и оптимальности застройки. И если исключить наличие административного ресурса, то эти вопросы практически не поддаются прогнозированию.

Развитие сервейинговой деятельности в соответствии с пониманием ее сущности. Основные принципы организации сервейинговой деятельности в современных условиях и их реализация. Инфраструктура профессионального управления недвижимостью

ОБОСНОВАНИЕ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Орлова Дарья Михайловна,

студент 5 курса, кафедра прикладной геодезии, Горный университет, РФ, г. Санкт-Петербург

E - mail : daryaorlova 92@ gmail . com

Лепихина Ольга Юрьевна

научный руководитель, канд. техн. наук, ассистент, кафедра прикладной геодезии, Горный университет, РФ, г. Санкт-Петербург

АННОТАЦИЯ

Значительная часть инвесторов, делающих вложения в объекты недвижимости, в первый же год разоряются. Одна из причин такой ситуации - изначально неверный выбор варианта использования объекта недвижимости. В статье предлагается совершенствование методики выбора наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта недвижимости на основе учета предпочтений населения близлежащей к оцениваемому участку территории, а также расчета потребности территории в объектах оцениваемых видов использования. Такие мероприятия обеспечат более обоснованный выбор варианта ННЭИ объекта недвижимости.

Ключевые слова: недвижимость, наилучшее и наиболее эффективное использование, социологический опрос, рыночная стоимость.

Введение

Известно, что стоимость любого объекта недвижимости (в частности, земельного участка) определяется доходом от его использования. Величина этого дохода напрямую зависит от эффективности использования объекта, что предполагает применение методики анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). ННЭИ позволяет выявить наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования объекта недвижимости .

Современная методика анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации во стребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оце ниваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования.

Однако, на наш взгляд, в этой методике недостаточно затронут учет интересов потенциальных пользователей будущего объекта. Проведение такого анализа позволит выявить предпочтения населения по размещению того или иного объекта на оцениваемой территории и спрогнозировать будущие доходы от использования объекта. Кроме того, по мнению авторов, существующую методику было бы целесообразно дополнить определением достаточности обеспечения населения близлежащей к объекту территории объектами того или иного вида использования.

На основе этих двух аспектов сформулированы цель и задачи настоящей работы.

Цели и задачи работы

Цель: обоснование варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости земельного участка, расположенного в центральной части города Янаул республики Башкортостан с учетом интересов населения и анализа потребности близлежащей к участку территории в объектах оцениваемых видов использования.

На основе цели сформулированы задачи работы:

· Анализ современного нормативно-правового и методического обеспечения определения ННЭИ объекта недвижимости;

· Проведение натурных обследований и сбор необходимой информации об оцениваемом объекте недвижимости и его прилегающей территории;

· Анализ рынка недвижимости района, в котором расположен объект оценки;

· Определение возможных альтернатив использования земельного участка;

· Анализ возможных альтернатив по критериям определения наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и выбор наилучшего варианта.

Методы исследования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости - это использование объекта, отвечающее четырем критериям:

1. правомочность , то есть законное использование земельного участка и объекта недвижимости, которое не противоречит законодательству Российской Федерации .

На этой стадии оценщиком рассматриваются частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство. На основании анализа правовой и нормативной базы формируется перечень конкретных видов потенциального использования объекта недвижимости.

Очень важно в процессе анализа юридической допустимости не только установить, каково нынешнее влияние юридического фактора на рассматриваемый объект и возможности его использования, но и прогнозировать его изменения в будущем.

Кроме того, необходимо учитывать ограничения, которые могут проистекать из договоров о приобретении объектов недвижимости, а также в актах на право собственности и временного пользования земельными участками .

2. физическая осуществимость - рассмотрение технологически реальных для данного участка и стоящего на нем объекта недвижимости способов использования .

К указанному критерию относятся следующие показатели: размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение). Все вышеперечисленные показатели в той или иной мере влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения

3. финансовая оправданность , то есть выбор такого варианта использования земельного участка и объекта недвижимости, который будет приносить доход владельцу .

Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении .

4. максимальная эффективность , то есть выбор того варианта, который, являясь физически возможным, правомочным и финансово оправданным, приносит наибольшую чистую прибыль .

При анализе ННЭИ объекта недвижимости оценщики применяют два приема:

1) наиболее эффективное использование участка как застроенного . Этот прием предполагает сохранение на рассматриваемом участке существующих строений.

2) наиболее эффективное использование участка как незастроенного . Этот прием базируется на допущении, что на участке отсутствуют строения, либо они могут быть снесены.

При этом рассматривается два случая :

· коэффициенты капитализации для зданий и земли различны;

· коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы

Так как рассматриваемый земельный участок не застроен и для города Янаул коэффициенты капитализации различны (для земли - 16 %, для зданий - 20 %), в работе рассматривается второй метод, с различными коэффициентами.

На начальном этапе определения ННЭИ объекта недвижимости авторами проведен анализ:

· местоположения земельного участка - основополагающим фактором, определяющим его стоимость ;

· рыночного спроса , который позволяет определить, насколько планируемое использование объекта недвижимости эффективно, с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения ;

· конкурентной среды (выбирается зона в десяти минутной доступности и проводится анализ предприятий и учреждений, расположенных в ней).

На следующем этапе авторами проведена оценка критерия правомочности тех или иных потенциальных видов использования участка на основе анализа градостроительной и земельной нормативно-правовой документации. В качестве итога составлен перечень возможных с юридической точки зрения вариантов разрешенного использования объекта недвижимости.

По мнению авторов, при доказательстве выбора наиболее эффективного использования земельного участка не всегда достаточно обосновано исключение определенных видов использования из возможных. Для более полного обоснования некоторых вариантов использования объектов недвижимости авторами предлагается проведение следующих двух этапов:

1. Социологический опрос населения с целью выявления наиболее предпочтительных видов использования объекта недвижимости в порядке уменьшения степени предпочтительности.

2. Определение достаточности обеспечения территории , прилегающей к оцениваемому участку, возможными размещаемыми объектами.

Для рассматриваемого объекта недвижимости социологический опрос населения проведен методом анкетирования. В опросе принимали участие жители близлежащей к оцениваемому объекту недвижимости от 16 до 60 лет. В ходе проведения опроса респондентам предлагалось ответить на вопрос: «Какие учреждения, с вашей точки зрения, целесообразно разместить на земельном участке, расположенном по адресу: улица Азина, 27?»

Полученные в ходе социологического опроса результаты представлены в таблице 1.

Таблица 1.

Результаты социологического опроса

№п/п	Вид разрешенного использования объекта недвижимости
	Предприятия торговли (торговый центр)
	Коммерческо-деловые предприятия (бизнес-центр)
	Спортивно-зрелищные и физкультурно-оздоровительные комплексы
	Учреждения образования (школа)
	Учреждения здравоохранения (поликлиника)
	Предприятия общественного питания (ресторан)
	Учреждения управления, кредитно-финансовые учреждения, предприятия связи (почтовое отделение)
	Объекты проживания
	Учреждения науки, культуры и искусства
	Конфессиональные объекты
	Объекты служб обеспечения безопасности и правопорядка
	Учреждения жилищно-коммунального хозяйства
	Объекты рекреационного назначения
	Учреждения социальной защиты

Таким образом, наиболее предпочтительными видами использования участка, с точки зрения респондентов, являются следующие (в порядке уменьшения предпочтительности):

1) Предприятия торговли(торговый центр) - 53 процента ;

2) Коммерческо-деловые предприятия (бизнес-центр) - 19 процентов ;

3) Спортивно-зрелищные и физкультурно-оздоровительные комплексы - 11 процентов .

После социологического исследования проведен анализ достаточности обеспечения прилегающей территории объектами, которые по социологическому опросу оказались наиболее предпочтительны.

Для решения этой задачи в программе ГИС MapInfo создан проект оцениваемого земельного участка и близлежащей территории.

В этом проекте нанесены границы оцениваемого участка, а также объекты предпочтительного вида использования, уже существующие на близлежащей к участку территории. Кроме того, для каждого объекта построена буферная зона (радиус обслуживания) в соответствии с требованиями градостроительной нормативной документации . Аналогичным образом буферные зоны также сформированы и для оцениваемого земельного участка по каждому из потенциальных видов его использования (рис. 2).

Рисунок 2. Буферные зоны оцениваемого ЗУ (при его использовании под учреждения здравоохранения) и существующей поликлиники

Вышеизложенная процедура необходима для визуальной оценки степени соответствия буферной зоны каждого существующего объекта с соответствующей буферной зоной земельного участка этого же вида использования. Почти во всех случаях авторы наблюдали покрытие буферной зоной существующего объекта буферной зоны оцениваемого участка, что предварительно свидетельствует о том, что территория достаточно обеспечена рассматриваемыми объектами. Однако такая оценка, безусловно, требует уточнения.

Для более точного определения вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка проведен расчет необходимого количества учреждений и предприятий для обслуживания ближайшего населения.

Например, необходимое количество общеобразовательных школ (с учетом численности населения микрорайона 5400 человек) рассчитано следующим образом:

Так как здание школы имеет 4 этажа, то:

Исходя из расчетов, можно сделать вывод, что для обслуживания населения данного микрорайона необходима 1 школа. С помощью аналогичных расчетов получены нормативные показатели по каждому варианту использования объекта.

Следует отметить, что для варианта использования земельного участка под строительство бизнес-центра нормативный показатель не регламентирован, поэтому расчеты проведены не были. Однако в связи с отсутствием бизнес-центров на оцениваемой территории, этот вариант рассмотреть целесообразно.

Фактический показатель - это, по сути, площадь или количество учреждений соответствующего вида, уже имеющихся на близлежащей территории.

Таким образом, каждый рассчитанный нормативный показатель сопоставлен с фактическим, на основе чего сформулирован вывод о необходимости исключения этого варианта из дальнейшего рассмотрения.

Результаты расчетов сведены в таблицу 2.

Таблица 2.

Результаты расчетов нормативных и фактических показателей по каждому варианту использования объекта

Вид использования	Нормативный показатель	Фактический показатель	Вывод
Школа	S n =24 640 м 2	S f =25 000м 2	S n < S f , исключен
Поликлиника	P n =6480 м 2	P f =7000 м 2	P n < P f , исключен
Ресторан	R n =2160 м 2	R f =2400 м 2	R n < R f , исключен
Почтовое отделение		F= 1	N = F , исключен
Бизнес-центр	Не регламентирован		Оставлен
Торговый комплекс	T n = 12000 м 2	T f =6000 м 2	T n > T f , оставлен
Спортивный комплекс	С n = 10000 м 2	C f =0	С n > C f , оставлен

После проведения всех вышеперечисленных действий для дальнейшего рассмотрения оставлены три варианта использования (строительство торгового комплекса, строительство бизнес-центра, строительство спортивного комплекса ).

Вышеперечисленные варианты должны отвечать четырем критериям, перечисленным в определении ННЭИ (физическая осуществимость, правомочность, финансовая оправданность, максимальная эффективность). Все три варианта использования объекта недвижимости соответствуют первым трем критериям.

В конечном этапе необходимо оценить варианты по критерию максимальной продуктивности, то есть произвести расчет рыночной стоимости земельного участка

Стоимость земельного участка определена методом капитализации дохода. Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год в стоимость при помощи капитализации дохода. Данный метод включает следующие этапы: расчет годового чистого операционного дохода, расчет коэффициента капитализации, расчет стоимости недвижимости .

В основе определения восстановительной стоимости лежал расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. Для определения восстановительной стоимости применен метод сравнительной единицы.

Результаты расчетов приведены в таблице 3.

Таблица 3.

Результаты расчетов стоимости земельного участка

Наименование показателей	1 вариант использования (бизнес-центр)	2 вариант использования (торговый комплекс)	3 вариант использования (спортивный комплекс)
Чистый операционный доход, руб./год	68 688 863,46	71 538 944,4	46 940 259,2
Восстановительная стоимость здания с учетом прибыли застройщика, руб.	120 038 000	120 038 000	120 038 000
Коэффициенты капитализации для здания, %
Чистый арендный доход, приходящийся на здание, руб./год	24 007 600	24 007 600	24 007 600
Доход, приходящийся на землю, руб./год	44 681 263	47 531 344	22 932 659
Коэффициенты капитализации для земли, %
Стоимость земельного участка, руб.	279 257 893	297 070 900	143 329 118

Итогом работы явилось определение варианта использования земельного участка - строительство торгового центра , при котором инвестор (владелец) получит максимальную прибыль.

Выводы

Таким образом, дополнение современной методики наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости рассмотренными в статье аспектами позволит дополнить и учесть важные аспекты определения ННЭИ, а именно:

· проведение социологического опроса решает проблему недостаточной обеспеченности квартала объектами недвижимости, которые наиболее предпочтительны для близлежащего населения, что помогает предсказать развитие рынка недвижимости и, кроме того, делает жилой квартал более комфортным для проживания.

· Инструмент анализа достаточности обеспечения территории, прилегающей к оцениваемому участку, возможными размещаемыми объектами, позволяет выявить, какие предприятия и учреждения более всего необходимы на рассматриваемом земельном участке. Такой анализ проводится на основе рекомендуемых градостроительных нормативов, использование которых позволит уменьшить степени субъективности оценщика при выборе того или иного варианта ННЭИ, тем самым, повысит обоснованность выбранного варианта, что снижает риск инвестирования средств в недвижимость, а также увеличивает прибыль от вложений.

Список литературы:

1.Гранова И.В., Максимов С.Н., Федорова Т.А. Оценка Недвижимости. Тесты. Задачи. Практические ситуации//Санкт-Петербург: Питер, 2001 г. - С. 23-24.

2.Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С. Оценка стоимости недвижимости//Москва: Интерреклама, 2003 г. - С. 76-80.

3.Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. 2-е изд., стер. М.: КНОРУС, 2011. - 752 с

4.СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» [Электронный ресурс] - Режим доступа. - URL: www.kgainfo.spb.ru/img/flash/11012013/snip.rtf‎ (дата обращения 01.02.2014).

5.Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости // Москва: Дело, 1997 г. - С. 270-275.